Hypoteční trh v roce 2026 překvapil. Ještě na jaře se zdálo, že bychom se mohli postupně dočkat levnějšího financování. Vývoj se ale otočil a hypoteční sazby během dalších měsíců opět rostly.
Pro člověka, který dnes přemýšlí o koupi bytu nebo domu, tak vzniká zásadní otázka: Vyplatí se koupit nemovitost už nyní, nebo raději čekat na pokles úrokových sazeb?
Z mého pohledu realitního makléře není odpověď tak jednoduchá, jak by se mohlo zdát. Při rozhodování totiž nestačí sledovat pouze aktuální úrokovou sazbu. Důležitou roli hraje také cena konkrétní nemovitosti, vlastní kapitál, výše měsíční splátky a především to, jak dlouho chcete nemovitost držet.
Jak se hypotéky v roce 2026 vyvíjejí?
Začátek roku přinesl určitou naději na postupné zlevňování hypoték. V březnu se například průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu dostala na 4,89 %.
V dalších měsících se ale trend obrátil.
V září 2026 dosáhla průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu 5,51 %, což představuje nejvyšší hodnotu od léta 2024. Sazby tak rostly už šestý měsíc v řadě.
Je ale důležité rozlišovat mezi nabídkovou sazbou a sazbou, za kterou klienti hypotéky skutečně sjednávají. Podle ČBA Hypomonitoru činila průměrná realizovaná sazba nových hypoték v srpnu 2026 přesně 5,00 %. O rok dříve přitom byla 4,52 %.
To už se poměrně výrazně promítá do rodinného rozpočtu.
Co znamená sazba kolem 5 % v praxi?
Průměrná výše nové hypotéky se v srpnu 2026 pohybovala kolem 4,59 milionu Kč a ilustrativní měsíční splátka byla přibližně 25 888 Kč.
To je dobrý příklad toho, proč dnes při koupi nemovitosti nedoporučuji zaměřovat se pouze na otázku „Kolik je teď úrok?“. Mnohem důležitější otázka zní: „Je pro mě konkrétní nemovitost a její financování dlouhodobě udržitelné?“
Rozdíl několika desetin procentního bodu v úroku může znamenat stovky korun měsíčně. Rozdíl v pořizovací ceně nemovitosti ale může představovat statisíce korun. A právě proto je potřeba dívat se na hypotéku společně s cenou nemovitosti.
Má smysl čekat na levnější hypotéku?
To je jedna z nejčastějších otázek, které dnes od kupujících dostávám. Problém je, že nikdo nedokáže s jistotou říct, kdy sazby výrazně klesnou.
Česká národní banka v září ponechala svou hlavní 2T repo sazbu na úrovni 3,75 %. Samotná hypoteční sazba však není jednoduše rovna sazbě ČNB. Banky při jejím stanovení zohledňují také cenu dlouhodobého financování, tržní úrokové sazby, riziko a vlastní obchodní strategii.
Proto také může nastat situace, kdy ČNB sazby nemění, ale hypotéky přesto zdražují. A přesně to jsme v roce 2026 viděli.
Co když koupím nemovitost dnes a hypotéky později zlevní?
Tohle je podle mě důležitý pohled, který se často přehlíží. Pokud najdete nemovitost, která vám dlouhodobě dává smysl, nemusí být nutně chybou koupit ji i v době vyšší úrokové sazby.
Hypoteční úrok totiž není cena nemovitosti. Úroková sazba může být za několik let nižší a hypotéku lze za určitých podmínek refinancovat. Nemovitost, kterou jste ale dnes nekoupili, už za stejnou cenu za několik let koupit nemusíte.
Samozřejmě to neznamená, že bych doporučoval kupovat za každou cenu. Rozhodnutí musí vycházet z konkrétní situace kupujícího.
Cena nemovitosti vs. úroková sazba
Představme si dvě hypotetické situace.
- Varianta A: Nemovitost stojí 6 000 000 Kč a sazba hypotéky je 5 %.
- Varianta B: Nemovitost stojí 6 600 000 Kč, ale hypotéka má sazbu 4 %.
Na první pohled může druhá varianta vypadat lépe. Jenže nižší úrok automaticky neznamená levnější bydlení. Pokud kvůli poklesu sazeb zároveň výrazně vzrostou ceny nemovitostí, může být výsledná měsíční splátka i celková cena financování vyšší.
Proto při rozhodování doporučuji sledovat celkovou ekonomiku nákupu, ne pouze jeden parametr.
Hypotéky už nejsou jen o vlastním bydlení
Rok 2026 přinesl také změnu pravidel pro investiční hypotéky. ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje u investičních hypoték obezřetnější limity – zejména LTV 70 % a DTI 7. Tato pravidla se týkají především financování investičních nemovitostí a dalších případů definovaných doporučením ČNB.
Pro kupujícího, který pořizuje vlastní bydlení, zůstává obecný limit LTV na 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let, pokud financují vlastní bydlení.
To je důležitá informace především pro investory, kteří plánují financovat další byt prostřednictvím hypotéky.
Hypoteční trh zpomalil, ale zájem o nemovitosti nezmizel
Vyšší sazby se samozřejmě na trhu projevují. V srpnu 2026 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky bez refinancování za 26,8 miliardy Kč, což bylo o 13 % méně než v červenci. Zároveň však objem nových hypoték od začátku roku dosáhl přibližně 273 miliard Kč, tedy výrazně více než ve stejném období předchozího roku.
To ukazuje jednu důležitou věc: Lidé stále chtějí kupovat nemovitosti. Jen jsou dnes mnohem citlivější na cenu, financování a výslednou měsíční splátku.
Co bych doporučil kupujícím v současné situaci?
Pokud dnes přemýšlíte o koupi nemovitosti, doporučil bych postupovat v několika krocích.
- 1
Nejdříve si spočítejte reálný rozpočet
Nespoléhejte pouze na maximální částku, kterou vám banka půjčí. Důležité je, jakou splátku jste schopni dlouhodobě pohodlně zvládat i v případě nenadálých výdajů.
- 2
Mějte připravené vlastní zdroje
Vlastní kapitál výrazně ovlivňuje možnosti financování a také výslednou výši hypotéky.
- 3
Nečekejte pouze na „ideální“ úrok
Nikdo neví, jestli sazby za půl roku klesnou, zůstanou stejné, nebo naopak dále vzrostou. Mnohem důležitější je, zda vám vyhovuje konkrétní nemovitost a její cena.
- 4
Porovnávejte celou nabídku
Nejnižší reklamní úrok nemusí automaticky znamenat nejvýhodnější hypotéku. Důležité jsou také podmínky banky, poplatky, pojištění, délka fixace a další parametry úvěru.
- 5
Při koupi řešte nemovitost a financování společně
Ideální je znát své finanční možnosti ještě před tím, než začnete intenzivně hledat. Díky tomu víte, na jaké nemovitosti se můžete skutečně zaměřit a můžete také rychleji reagovat, pokud se objeví zajímavá nabídka.
A jaký vývoj hypoték očekávat dál?
Krátkodobě bych byl s výrazným poklesem sazeb opatrný. Na podzim 2026 se průměrná nabídková sazba pohybuje nad 5,5 % a odborné komentáře zatím neukazují na rychlý návrat pod pětiprocentní hranici. Vývoj bude záviset mimo jiné na ceně dlouhodobého financování bank, inflaci, vývoji ekonomiky a situaci na finančních trzích.
To ale podle mě neznamená, že by měl člověk koupi nemovitosti automaticky odkládat. Správný okamžik ke koupi není vždy okamžik s nejnižší hypotékou.
Je to okamžik, kdy najdete nemovitost za rozumnou cenu, máte dostatečně bezpečné financování a víte, že v ní chcete dlouhodobě bydlet nebo ji smysluplně využívat jako investici.
Závěr: Hypotéka není důvod ke strachu, ale k dobrému plánování
Hypoteční trh se v posledních letech výrazně změnil. Zvykli jsme si na extrémně levné hypotéky kolem 2 %, ale dnešní sazby kolem 5 % nejsou z historického pohledu ničím mimořádným. Průměrná sazba nových hypoték v roce 2025 byla 4,58 %, zatímco v roce 2024 dosahovala 5,07 %. Historické minimum v datech ČBA bylo 1,95 % v lednu 2021.
Proto bych při rozhodování o bydlení nečekal na magické číslo, kdy bude hypotéka „dokonalá“. Místo toho bych řešil tři věci: dobrá nemovitost, rozumná cena a udržitelné financování.
Pokud tyto tři věci dávají smysl, může být koupě správným rozhodnutím i v době vyšších úrokových sazeb.
Pokud zvažujete koupi nemovitosti a nejste si jistí, zda je pro vás současná situace vhodná, rád s vámi projdu konkrétní nabídku, její cenu i možnosti financování.
Poznámka: Úrokové sazby a podmínky bank se průběžně mění. Výše uvedené informace mají informativní charakter a nenahrazují individuální finanční či hypoteční poradenství.